賣(mài)家具的跑去蓋樓 宜家“另辟蹊徑”的商業(yè)地產(chǎn)之路

剛剛以逾21億元獲得上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)地塊的宜家購(gòu)物中心集團(tuán)日前表示，將投資70億元人民幣在該地塊打造上�！八C聚中心”，這一項(xiàng)目是該集團(tuán)目前在全球最大的投資項(xiàng)目。

堅(jiān)持重資產(chǎn)路線、集合大型零售品牌、專注購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，宜家購(gòu)物中心集團(tuán)正在走一條“另類”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路。

宜家無(wú)錫薈聚中心鳥(niǎo)瞰

更看重長(zhǎng)期回報(bào)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林剛剛宣布萬(wàn)達(dá)商業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成功，凱德中國(guó)開(kāi)始以輸出管理和品牌的方式探路輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，大悅城地產(chǎn)也選擇從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)以提高回報(bào)率。

與國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商齊刷刷轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式不同，來(lái)自北歐的宜家購(gòu)物中心集團(tuán)卻始終堅(jiān)持重資產(chǎn)、重投入的模式，持有物業(yè)自主運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)下的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中顯得有些另類。

自2009年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)來(lái)，宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投入運(yùn)營(yíng)的三個(gè)項(xiàng)目分別位于北京、無(wú)錫、武漢，投資總額超過(guò)100億，總租賃面積超過(guò)53.3萬(wàn)平方米。

這一發(fā)展速度顯然與國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能同日而語(yǔ)。但宜家購(gòu)物中心集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁丁暉毫不避諱地表示，“宜家走的就是重資產(chǎn)路線，我們是更注重長(zhǎng)期投資回報(bào)的公司，而非短期的財(cái)務(wù)回報(bào)�！�

重資產(chǎn)模式取決于其強(qiáng)大的資本實(shí)力。宜家購(gòu)物中心集團(tuán)在歐洲、俄羅斯及中國(guó)等15個(gè)國(guó)家擁有和運(yùn)營(yíng)43家購(gòu)物中心以及25個(gè)零售街區(qū)，總租賃面積超過(guò)340萬(wàn)平方米。

“宜家家居良好的品牌輻射，突破地域限制，從而帶動(dòng)消費(fèi)，給其帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而且宜家購(gòu)物中心集團(tuán)沒(méi)有上市，就沒(méi)有資本市場(chǎng)方面的壓力。但這種重資產(chǎn)的模式無(wú)疑會(huì)制約其未來(lái)的發(fā)展速度。”同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出。

并非半路出家

零售商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)似乎成為當(dāng)今的潮流。國(guó)內(nèi)從紅星美凱龍到王府井百貨，大量零售商以收購(gòu)項(xiàng)目或購(gòu)買(mǎi)土地的方式，介入了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；外資同樣不甘寂寞，沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)紛紛在中國(guó)布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，對(duì)于很多實(shí)力強(qiáng)大的零售商來(lái)說(shuō)，如果一次性造好自己的物業(yè)，未來(lái)的成本就能確定下來(lái)，這是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性的選擇。而商業(yè)地產(chǎn)便成為了零售集團(tuán)的另一個(gè)主業(yè)。

宜家做購(gòu)物中心并非半路出家。在宜家家居品牌創(chuàng)辦之初，創(chuàng)始人英格瓦?坎普拉德和他的家族同時(shí)還創(chuàng)辦了三家企業(yè)，分別為英卡控股（被稱為“宜家集團(tuán)”）、英特宜家控股（被稱為“英特宜家集團(tuán)” ）和伊卡羅(Ikano)公司。早在1970年代，英特宜家就開(kāi)始在全球開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。

2014年12月，宜家集團(tuán)宣布收購(gòu)原來(lái)由英特宜家集團(tuán)持有的英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)51%的股權(quán)，將俄羅斯、歐洲以及中國(guó)的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)整合成為一家新的公司“宜家購(gòu)物中心”，并由宜家集團(tuán)全資控股。

如今宜家購(gòu)物中心集團(tuán)是宜家集團(tuán)的全球性購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理公司，與宜家零售、宜家工業(yè)和宜家供應(yīng)鏈同為宜家集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

互補(bǔ)聚合效應(yīng)

宜家購(gòu)物中心集團(tuán)專注純商業(yè)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域性購(gòu)物中心，在中國(guó)的第一代產(chǎn)品是純購(gòu)物中心而非涵蓋辦公、酒店和住宅的綜合體項(xiàng)目。

宜家購(gòu)物中心的自信源于其“兄弟企業(yè)”宜家家居的超強(qiáng)人流吸引力。宜家零售集團(tuán)2016年財(cái)年（ 2015 年 9 月 1 日至 2016 年 8 月 31 日）財(cái)報(bào)顯示，全球宜家家居商場(chǎng)全

共迎來(lái)7.83億人次的到訪，而宜家家居中國(guó)每分鐘就會(huì)迎來(lái)339位顧客，比上一年增加20%。

與此同時(shí)，購(gòu)物中心也給宜家家居帶來(lái)了聚合效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了互補(bǔ)。

宜家北京薈聚中心

丁暉透露，在北京西紅門(mén)的宜家家居剛開(kāi)業(yè)時(shí)人流量為每年400多萬(wàn)。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，第一年二者人流量總和驟增到2400萬(wàn)。

“超大免費(fèi)停車(chē)位”也成為宜家購(gòu)物中心吸引人流的重要工具。在北京宜家的購(gòu)物中心有7000個(gè)地下停車(chē)位，在國(guó)內(nèi)商場(chǎng)極為罕見(jiàn)，但開(kāi)業(yè)一年不到，周末人流量已達(dá)到10以上，停車(chē)場(chǎng)停滿了。在無(wú)錫和武漢的宜家購(gòu)物中心，5000多個(gè)停車(chē)位同樣停得滿滿當(dāng)當(dāng)。

從滿足客戶需求的出發(fā)點(diǎn)考慮問(wèn)題，這是宜家購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)理念。

據(jù)透露，宜家集團(tuán)計(jì)劃自2020年起在中國(guó)每年新開(kāi)一家購(gòu)物中心，至2030年，在中國(guó)擁有13-15家購(gòu)物中心。購(gòu)物中心的產(chǎn)品也會(huì)升級(jí)，包括長(zhǎng)沙和上海在內(nèi)的新項(xiàng)目將擁有辦公、酒店和公寓等業(yè)態(tài)作為購(gòu)物中心的補(bǔ)充。