香港商業(yè)“寒戰(zhàn)”加劇 租金減半仍難留Forever 21

隨著香港零售業(yè)寒意不斷，繼去年Coach提早撤離中環(huán)后，再有國(guó)際品牌Forever 21選擇撤離香港商業(yè)核心區(qū)，該品牌計(jì)劃于明年8月撤離其位于銅鑼灣的6層超大旗艦店，未來(lái)該鋪王的業(yè)主將租金減半，由Victoria’s Secret(維多利亞的秘密)承租。

從2011年起，美國(guó)快速時(shí)裝品牌Forever 21租下當(dāng)時(shí)香港最貴的店鋪，位于銅鑼灣渣甸街5至19號(hào)京華中心地庫(kù)、地下以及1至4樓共6層的大型店鋪，總面積達(dá)到51188平方尺(約4757平方米)，是該品牌在香港的首間旗艦店。而當(dāng)時(shí)的首年月租金已經(jīng)高達(dá)1100萬(wàn)港元，其后租金每年調(diào)升，最新更加至每月1380萬(wàn)港元，成為名副其實(shí)的鋪王。

而最近兩年來(lái)，香港零售業(yè)的寒意傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)，香港大多數(shù)核心區(qū)域或地段的商鋪?zhàn)饨鸺娂姶蠓�下調(diào)，如曾是內(nèi)地客最青睞的銅鑼灣地區(qū)目前商鋪月租金平均僅為400萬(wàn)~500萬(wàn)港幣，比起2011年的高峰期下跌了30%~50%，但仍然難以挽回去意已決的承租戶(hù)，這其中也包括Coach、Forever 21等不少?lài)?guó)際知名潮牌。

鋪王身價(jià)砍半獲維密承租

據(jù)香港媒體報(bào)道，F(xiàn)orever 21所在鋪位是香港私人業(yè)主持有的街鋪中，月租最貴的一個(gè)鋪位，也是Forever 21全球所有旗艦店中租金最高的一間。而當(dāng)年Forever 21簽下一紙6年的租約，至明年8月才到期，意味著即便還有10個(gè)月的租期，F(xiàn)orever 21還需要給1.38億港元的租金。

去年初，已有市場(chǎng)消息傳出，F(xiàn)orever 21正嘗試將鋪位推出市場(chǎng)找人頂租，但由于新的租客需要支付Forever 21的高昂租金，面對(duì)香港整體商鋪?zhàn)饨鸲荚谙碌�的情況下，即便是國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌及時(shí)裝品牌愿意洽談，但最終也因租金太過(guò)高昂無(wú)疾而終。

Forever 21位于銅鑼灣的6層旗艦店，是香港的鋪王

而到了今年，鋪王終于愿意降低身價(jià)。消息人士稱(chēng)，這一鋪王已由美國(guó)連鎖女性?xún)?nèi)衣品牌Victoria’s Secret(維多利亞的秘密，下稱(chēng)“維密”)預(yù)租，但新租金只有700萬(wàn)港元，每平方尺的租金為137港元，月租比Forever 21當(dāng)前的租金降了近一半。這也意味著即便該鋪王業(yè)主愿意降到這個(gè)租金價(jià)格，F(xiàn)orever 21也不愿意再繼續(xù)租下去。

歐晰析企業(yè)管理咨詢(xún)大中華區(qū)合伙人荘淳杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)Forever 21于2011年在銅鑼灣成立旗艦店時(shí)，正值內(nèi)地旅客赴港游黃金潮，當(dāng)年內(nèi)地赴港游客人數(shù)約3000萬(wàn)，并于每年增長(zhǎng)20%~30%，而銅鑼灣則是其中內(nèi)地游客購(gòu)物的熱門(mén)位置，因此，F(xiàn)orever 21在銅鑼灣高昂的租金部分，是基于內(nèi)地游客的顯著增長(zhǎng)潛力。然而，由于近兩年來(lái)內(nèi)地旅客大幅減少，人流情況比預(yù)期差，他們的收入可能不足以支付租金成本。

實(shí)際上，F(xiàn)orever 21在銅鑼灣剛開(kāi)業(yè)時(shí)，曾經(jīng)一度吸引當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者瘋搶?zhuān)�人流量之多，甚至成為很多“小偷”聚集地。然而，去年以�?lái)，該店的人流量就開(kāi)始減少。如果以Forever 21的衣服均價(jià)150元港幣計(jì)算，每天Forever 21銅鑼灣這家旗艦店要賣(mài)出3066件衣服，才可以回本。

一榮俱榮一損俱損的危機(jī)

曾幾何時(shí)，快速時(shí)尚品牌在全世界受到粉絲追捧，而現(xiàn)在，卻開(kāi)始走下坡路。荘淳杰稱(chēng)，“快時(shí)尚”趨勢(shì)的熱潮冷卻也是解釋為何Forever 21品牌表現(xiàn)欠佳，加上目前由于消費(fèi)者對(duì)服裝的質(zhì)量越來(lái)越重視，快速時(shí)尚品牌很可能逐漸面臨新挑戰(zhàn)。實(shí)際上，可以從H&M和優(yōu)衣庫(kù)一類(lèi)的品牌觀察到這個(gè)現(xiàn)象，最近都相繼看到利潤(rùn)下降。

H&M集團(tuán)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，公司9月全球銷(xiāo)售僅錄得1%的增長(zhǎng)，是過(guò)去一年的最低增速，而H&M集團(tuán)三季度的毛利率也由55.9%下跌至54%，凈利潤(rùn)更下滑9.2%至48.2億瑞典克朗，這已經(jīng)是H&M集團(tuán)連續(xù)5個(gè)季度利潤(rùn)下滑。

國(guó)際知名品牌匯聚的香港銅鑼灣商業(yè)區(qū)

同時(shí)，根據(jù)迅銷(xiāo)有限公司(優(yōu)衣庫(kù)母公司)2016財(cái)政年度的業(yè)績(jī)概要，公司截至2016年8月的全年度，凈利潤(rùn)下滑了56.3%，尤其在下半財(cái)年度，公司的凈利潤(rùn)更大跌80.9%，形勢(shì)已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

荘淳杰認(rèn)為，F(xiàn)orever 21當(dāng)前位置的空間似乎已超出其所需，盡管這是Forever 21在香港的第一間商店，店鋪大有助于建立品牌形象，但現(xiàn)在該品牌定位已經(jīng)確立，資源投資則會(huì)從維持旗艦店轉(zhuǎn)移到開(kāi)設(shè)較小的商店。

不過(guò)，從鋪王撤出并不意味著Forever 21徹底撤出香港，今年5月，F(xiàn)orever 21剛承租旺角西洋菜南街百寶利商業(yè)中心地下10及11號(hào)鋪、1至3樓鋪位，合共19217平方尺，這一店鋪的月租僅196萬(wàn)港元，租金較旗艦店便宜86%，同樣以每件衣服均價(jià)150港元計(jì)算，F(xiàn)orever 21每天只需要賣(mài)出436件衣服，就可以回本，壓力確實(shí)舒緩很多。這家新店將取代其銅鑼灣的鋪王之店成為其在香港新的旗艦店，且今年9月已悄然開(kāi)業(yè)試水。

那么，接下來(lái)承租的維密就能熱銷(xiāo)嗎?目前，維密在香港有6間商場(chǎng)分店，還有一間機(jī)場(chǎng)店，此次租用銅鑼灣京華中心鋪王為首間街鋪，預(yù)計(jì)將作為品牌旗艦店。不過(guò)，由于維密此前在香港以賣(mài)香水為主，市場(chǎng)預(yù)計(jì)，新鋪應(yīng)該會(huì)發(fā)售內(nèi)衣產(chǎn)品。

如果從運(yùn)營(yíng)的角度，維密目前也處在舉步艱難的地步，其母公司L Brands集團(tuán)近日公布，集團(tuán)第三季度的每股盈利預(yù)計(jì)只有0.4美元，而此前的預(yù)計(jì)是0.4至0.45美元，如果與去年的0.55美元相比，下跌近30%。

在這樣的壓力下，維密能否在香港立足，也遭到了很多市場(chǎng)人士的質(zhì)疑。有市場(chǎng)人士稱(chēng)，有了Forever 21的前車(chē)之鑒，維密在香港也未必能夠成功。維密定位盡管比Forever 21更高，每件貨品售價(jià)約500港元左右，但每天要賣(mài)出467件貨品來(lái)回本，也并不是一件容易的事情。