紅星美凱龍破發(fā) 銷售型商業(yè)模式面臨考驗(yàn)

國內(nèi)家具商場營運(yùn)商紅星美凱龍于6月26日在港交所掛牌上市，按照股價(jià)上限13.28元定價(jià)匡算，預(yù)計(jì)上市所得款項(xiàng)凈額約69.06億元。當(dāng)天開盤報(bào)12.62港元，較招股價(jià)13.28港元低5%，當(dāng)天收報(bào)12.74港元，跌4.07%，成交8859萬股，成交額11億港元；6月29日，該股繼續(xù)下跌，最低跌至12港元，當(dāng)天收報(bào)12.60港元，跌幅1.099%。

盡管紅星美凱龍此次在港交所發(fā)售部分超額認(rèn)購4.58倍，但其商業(yè)模式以及管理短板仍然為投資者所詬病。并且，一直被外界認(rèn)為是紅星美凱龍尋求轉(zhuǎn)型的紅星地產(chǎn)，并未裝入上市資產(chǎn)。

紅星美凱龍定位于內(nèi)地家具商場管理運(yùn)營商。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平指出，紅星美凱龍欲復(fù)制萬達(dá)的上市模式，但其商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是銷售型模式，這從其IPO之后37%的融資所得將用于沈陽、武漢、南京、中山等9個(gè)新自營家居商場的開發(fā)建設(shè)可見一斑。

招股書披露融資所得的24%用于投資或收購其他家居裝飾及家具零售商等；21%用于就現(xiàn)有債項(xiàng)進(jìn)行再融資，另外各9%用于電子商務(wù)業(yè)務(wù)及信息技術(shù)系統(tǒng)的開發(fā)資金，以及營運(yùn)資金。

銷售型商業(yè)地產(chǎn)

此前的6月16日，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新以及董秘郭丙合在香港對投資者透露，紅星規(guī)模做大的最重要原因，是采用了輕重結(jié)合的雙輪發(fā)展模式。

此外，紅星美凱龍一直在嘗試做O2O電商平臺，據(jù)招股書披露的未來或?qū)⑼度氪舜蜪PO集資的9%。不過該公司管理層并未在公開場合給出過O2O業(yè)務(wù)更明晰的方案，只是一直強(qiáng)調(diào)尚屬于“體驗(yàn)性”。

“商業(yè)模式不管如何包裝，財(cái)報(bào)卻不能掩蓋其商業(yè)模式還是以銷售型物業(yè)占大頭�！币幻�電商業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

2013年以來，紅星地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)上致力要成為下一個(gè)“萬達(dá)2.0”。截至2014年12月31日，紅星美凱龍擁有大量商場儲備，包括25個(gè)籌備中的自營商場，估計(jì)總建筑面積約為346萬平方米，359個(gè)籌備中的委管商場，估計(jì)總建筑面積約為2047萬平方米。在籌備中的委管商場中，39個(gè)已獲得地塊且預(yù)計(jì)于2015年底前開業(yè)，152個(gè)已獲得地塊且預(yù)計(jì)于2015年后開業(yè)。

目前紅星美凱龍?jiān)谌珖鴥H有北京、昆明、無錫三個(gè)愛琴海項(xiàng)目，與此前宣傳的“2020年前在全國建成100個(gè)愛琴海購物廣場”相距較遠(yuǎn)。

2015年5月31日，紅星美凱龍自營商場的平均出租率約為96%，而委管商場的平均出租率約為94%，今年還將開設(shè)七個(gè)新委管商場。

紅星美凱龍商場租賃管理并非沒有短板。今年1月，委管商場南通通富商場因委管協(xié)議屆滿但未重續(xù)而關(guān)閉；今年3月，租賃商場包頭東河商場因業(yè)績不佳關(guān)店。就在紅星美凱龍掛牌上市前夕，其位于廣州天河北的門店因租金糾紛，招牌被清拆。這也是繼2012年8月廣州琶洲店（2010年7月開業(yè)）關(guān)閉之后，紅星美凱龍?jiān)趶V州第二家失敗門店。至此，紅星美凱龍完全撤出了廣州這一內(nèi)地一線市場。

對于租金糾紛，王永平分析認(rèn)為，由于紅星美凱龍?jiān)谏虉鑫�托管理業(yè)務(wù)上是掙錢的，其與租戶的租金分成談判是占據(jù)主導(dǎo)地位的，租金分成比例或許會讓一些商場內(nèi)的租戶承受了高昂的成本。

管理短板待解決

王永平指出，從股價(jià)破發(fā)可以反映一個(gè)業(yè)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司面臨的共同問題——市場供需失衡、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)品創(chuàng)新、空降兵管理等諸多問題，還有待資本市場考驗(yàn)。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型背后均伴隨著人員流失。與紅星美凱龍一樣有委托管理商場業(yè)務(wù)的五洲國際，近期也啟動(dòng)了旗下輕資產(chǎn)管理公司——五洲匯的新三板上市計(jì)劃。

據(jù)接近五洲國際的業(yè)內(nèi)人士透露，五洲國際營銷副總裁可能月內(nèi)離職。營銷壓力加之轉(zhuǎn)型，令五洲國際人才短板不可避免地出現(xiàn)。而去年這個(gè)時(shí)候，五洲國際上一任營銷副總裁張文韜也離職。

一名接近五洲國際的業(yè)內(nèi)人士透露，前幾年五洲國際的商鋪銷售很好，是因?yàn)槲�托租賃，業(yè)主收9成租金，五洲分1成。以前商鋪增值快、銷售好，一次性銷售物業(yè)賺錢就可以，商管不虧就可以。比例可以定成9∶1�！岸�分成比例9∶1，決定了管家沒錢賺”。

上述業(yè)內(nèi)人士分析，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模與轉(zhuǎn)型壓力的增加，萬達(dá)、紅星美凱龍、五洲國際等幾家商業(yè)地產(chǎn)公司的管理層需求擴(kuò)大，而市場中的管理人才畢竟有限，難免出現(xiàn)短板。

上述接近五洲國際的知情人士還透露，五洲國際的問題就是從張文韜開始的，當(dāng)初他帶了幾十個(gè)萬達(dá)空降兵從萬達(dá)轉(zhuǎn)到五洲國際，但一年之后，由于業(yè)績沒有兌現(xiàn)，萬達(dá)空降過來的團(tuán)隊(duì)大部分已經(jīng)離職。

根據(jù)年報(bào)，2013年五洲國際銷售業(yè)績增長79.7%，2014年增長27.5％，到了2015年一季度，同比增長9.5%。上述營銷副總裁也是由于對業(yè)績下滑無力回天，選擇離開。

王永平指出，商業(yè)模式之外，管理團(tuán)隊(duì)很關(guān)鍵，人員流動(dòng)是團(tuán)隊(duì)管理的前兆，團(tuán)隊(duì)是業(yè)績的前兆。

籌備A股上市之前，紅星美凱龍就進(jìn)行過一輪挖人戰(zhàn)術(shù)。例如2011年8月，原萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁袁伯銀已被紅星美凱龍招至麾下，出任家居集團(tuán)總裁（現(xiàn)已從紅星美凱龍離職）；早在2009年，原重慶金科地產(chǎn)總裁諶俊宇“跳槽”，出任紅星地產(chǎn)集團(tuán)總裁；2012年8月，車建新挖來曾任萬達(dá)商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理的張華榮；2012年9月，原世茂股份有限公司副總裁兼首席財(cái)務(wù)官陳汝俠跳槽紅星美凱龍，就任首席財(cái)務(wù)官一職，主要負(fù)責(zé)紅星美凱龍房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。原世茂股份助理總裁賈濤任紅星美凱龍地產(chǎn)商業(yè)助理總裁。