折戟杭州轉(zhuǎn)戰(zhàn)寧波 雅戈?duì)枴叭�駕馬車”究竟走向何方

　　一紙退出杭州地王項(xiàng)目，又將雅戈?duì)?/a>推向了公眾視野。

　　曾經(jīng)高價(jià)拿地，卻在3年里僅付一半價(jià)款，雅戈?duì)柵c杭州國(guó)土局的這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)終究以前者的完全退出收尾。這決定了雅戈?duì)栐缜爸Ц兜?.48億元合同定金無(wú)法收回，而這筆款項(xiàng)占據(jù)了公司2012年凈利潤(rùn)的30%。

　　自6月21日雅戈?duì)柊l(fā)布計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備至今，雅戈?duì)柟蓛r(jià)從6.43元跌至6.11元，市值縮水7.12億。

　　不過，經(jīng)歷了去年“三駕馬車”考驗(yàn)的雅戈?duì)栐趹?zhàn)略調(diào)整之后，近期又在大本營(yíng)寧波掀起拿地高潮。自年初至今，雅戈?duì)柾ㄟ^自主拿地、受讓當(dāng)?shù)毓�司股�?quán)等方式，在寧波拿地合計(jì)花費(fèi)17.8億元。“三駕馬車”究竟走向何方，寧波拿地又與過去有何不同？

　　壯士斷腕

　　進(jìn)軍地產(chǎn)界風(fēng)生水起的雅戈?duì)�，偏偏在杭州遭遇了滑鐵盧。

　　6月21日，公司發(fā)布公告，稱其子公司杭州雅戈?duì)柍潜敝脴I(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“杭州置業(yè)”）終止其管理的杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào)、56號(hào)地塊（以下簡(jiǎn)稱“申花地塊”）。目前杭州置業(yè)正在與杭州國(guó)土資源局磋商，雅戈?duì)枌⒂?jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　根據(jù)當(dāng)初《出讓合同》的約定，一旦合同解除，雅戈?duì)栆牙U付的4.84億元合同定金將“打水漂”。這對(duì)于去年經(jīng)營(yíng)陷入迷茫的公司而言，無(wú)異于又一個(gè)沉重的打擊。

　　實(shí)際上，這次“壯士斷腕”早在當(dāng)初拿地時(shí)就留下了悲劇收?qǐng)龅姆�筆。

　　2010年9月，手握充足現(xiàn)金的雅戈?duì)栂群笠?3.93億元、24.21億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊、杭州申花地塊，幾乎刷新了兩座城市的地王價(jià)格，其大踏步擴(kuò)張的策略浮出水面。

　　一位杭州的地產(chǎn)人士告訴記者，杭州地產(chǎn)市場(chǎng)向來外來者很難進(jìn)入，當(dāng)?shù)卣�府多支持本地企業(yè)。近期，孫宏斌的融創(chuàng)進(jìn)軍杭州惹來多方關(guān)注，據(jù)悉，融創(chuàng)在當(dāng)?shù)啬玫氐牟呗圆捎门c綠城合營(yíng)、競(jìng)標(biāo)等多種方式。

　　誰(shuí)都想不到，高價(jià)拿地之后，雅戈?duì)枙?huì)與杭州國(guó)土局展開一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)3年的拉鋸戰(zhàn)。

　　2010年12月3日，杭州置業(yè)與杭州市國(guó)土資源局簽訂土地出讓合同，約定第一期土地出讓款合計(jì)12.1億元。2011年報(bào)上，反映出雅戈?duì)栔恢Ц读?.91億元的預(yù)付賬款。直至去年中報(bào)，這筆費(fèi)用才得以繳清。

　　前述人士告訴記者，如果出現(xiàn)土地出讓金計(jì)入預(yù)付賬款，就表明公司根本沒拿到相關(guān)土地使用證件。根據(jù)相關(guān)法律，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價(jià)款本應(yīng)在2012年全額繳齊，不過，根據(jù)雅戈?duì)柕墓�告，直至終止使用前，公司仍欠當(dāng)?shù)貒?guó)土局幾乎一半的金額。

　　近日，杭州國(guó)土局公開表示，杭州置業(yè)當(dāng)初拍得的申花地塊，因雅戈?duì)柟�司未按土地出讓合同約定履行，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同相關(guān)約定，報(bào)經(jīng)市政府同意后，將依法依約解除相關(guān)合同，目前相關(guān)手續(xù)正在辦理過程中。

　　“近幾年雅戈?duì)柕耐顿Y收益開始出現(xiàn)下滑，資金出現(xiàn)緊張，或與遲遲交不齊出讓金有關(guān)”，一位關(guān)注雅戈?duì)柕姆治鰩煾嬖V記者。

　　三駕馬車轉(zhuǎn)型

　　在外人眼中，雅戈?duì)柺且患?a href="http://www.5881952.com/brand/服裝品牌/" title="服裝" target="_blank">服裝公司，但在資本圈，雅戈?duì)柤�服裝、地產(chǎn)、金融于一身的操作手法眾人皆知。

　　這就是“三駕馬車”的資本運(yùn)作模式。雅戈?duì)枌⒎�裝產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)用于拿地，地產(chǎn)出現(xiàn)收益后，再把資金用于一級(jí)股權(quán)市場(chǎng)、二級(jí)增發(fā)市場(chǎng)的投資，而投資的回報(bào)又可再用于服裝產(chǎn)業(yè)上。公司的三塊業(yè)務(wù)形成一個(gè)利潤(rùn)的循環(huán)。

　　然而，這種模式近幾年遭到打擊，服裝、地產(chǎn)、投資等3個(gè)業(yè)務(wù)遭遇全線寒冬。

　　2010至2012年，雅戈?duì)枲I(yíng)業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元，凈利潤(rùn)依次為29.34億元、20.59億元、16億元，投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯，雅戈?duì)柦�年來業(yè)績(jī)?cè)谥鹉晗禄��?

　　對(duì)此，李如成在某些場(chǎng)合曾多次表態(tài)，要更加注重服裝主業(yè)的發(fā)展。一時(shí)間，“回歸主業(yè)”的戰(zhàn)略又被重提�！把鸥�?duì)柋緛砭褪亲龇�裝的，只不過前幾年三駕馬車的模式做得不錯(cuò)，稍有變化，市場(chǎng)就誤讀為它要重服裝輕地產(chǎn)和投資”，前述分析師告訴記者。

　　實(shí)際上，全線寒冬也倒逼著雅戈?duì)栐谌ツ曜龀稣{(diào)整。

　　在地產(chǎn)領(lǐng)域，2010年以來，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2011年公司甚至沒有拿地，2012年，公司繼續(xù)在地產(chǎn)市場(chǎng)奉行小心為上，不輕易拿地的策略。高價(jià)拿地的情況并未發(fā)生，相反，雅戈?duì)栠^去的幾個(gè)項(xiàng)目逐漸出售結(jié)算，地產(chǎn)收入正在進(jìn)入一個(gè)豐收期。

　　投資方面，截至2012年底，公司有股權(quán)投資市值84.3億，均計(jì)入可供出售金融資產(chǎn)。由于2012年出售了部分虧損項(xiàng)目，同時(shí)受利息、管理費(fèi)用較高的影響，2012年投資板塊浮虧2.3億。

　　為此，雅戈?duì)栔鸩綇慕鹑谕顿Y向產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型。公司已出售了部分虧損項(xiàng)目、并選擇性地保留了部分較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，并將致力于開拓新的產(chǎn)業(yè)投資。2013年公司將繼續(xù)對(duì)品牌服裝的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)進(jìn)行投入，并根據(jù)分期出資安排，投資12億元認(rèn)購(gòu)北京國(guó)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）剩余的出資份額。

　　至此，三駕馬車的形態(tài)得到了調(diào)整。服裝輸出資金的出發(fā)點(diǎn)未變，變的是過去激進(jìn)、高風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)投資正逐漸被產(chǎn)業(yè)投資取代。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)寧波

　　折戟杭州，但雅戈?duì)柕禺a(chǎn)擴(kuò)張的思路仍在繼續(xù)。

　　這一方面得益于公司最近多塊地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)投入銷售，資金壓力得到緩解，另一方面，曾經(jīng)的高價(jià)取勝正變?yōu)榫徒�取地�?

　　5月30日，雅戈?duì)柟�告其全資子公司寧波雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)有限公司，在寧波市公共資源交易中心舉辦的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，以15.4億元的價(jià)格競(jìng)得東部新城核心區(qū)使用權(quán)。

　　就在幾天前，公司與園房地產(chǎn)、布利杰置業(yè)、方寧投資簽署《鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07B地塊B合作合同》，以2500萬(wàn)元的價(jià)格受讓項(xiàng)目公司25%股權(quán)，共同開發(fā)項(xiàng)目地塊。

　　毫無(wú)疑問，雅戈?duì)栒�在大本營(yíng)寧波掀起一場(chǎng)拿地高潮。

　　今年年初，公司與與寧波維科置業(yè)有限公司簽署《鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊合作合同》，參與項(xiàng)目公司的增資擴(kuò)股，以現(xiàn)金出資1.65億元持有其30%股權(quán)，共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。

　　5月16日，其子公司雄發(fā)投資、金翔發(fā)展與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，以現(xiàn)金出資5000萬(wàn)元（占項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的50%），與金翔發(fā)展組建項(xiàng)目公司朗悅發(fā)展，共同開發(fā)寧波市長(zhǎng)豐區(qū)塊住宅拍賣1號(hào)地塊。

　　一連串的地產(chǎn)投資，讓人們又在質(zhì)疑雅戈?duì)柺欠駮?huì)再陷地產(chǎn)泥潭。

　　前述分析師告訴記者，雅戈?duì)栠@次持續(xù)拿地與以往有兩個(gè)不同，其一，公司不再單槍匹馬上陣，而是選擇與其他地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地，比如金地，杭州事件中的欠資風(fēng)險(xiǎn)被大大降低；其二，公司在大本營(yíng)寧波拿地，與當(dāng)?shù)卣�府較熟，能用更低的成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)尚不明顯之際，低成本的操作更合時(shí)宜。

　　李如成“三駕馬車”搖擺

　　從服裝行業(yè)起家，到進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)和金融投資；從服裝行業(yè)遭遇庫(kù)存寒冬，到公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域頻頻“地王”拿地；從“重心回到服裝主業(yè)”，到地產(chǎn)和服裝成為公司運(yùn)營(yíng)的兩大支柱領(lǐng)域。如今“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)的雅戈?duì)柤瘓F(tuán)正走在備受關(guān)注的大道上。

　　一個(gè)歷史業(yè)績(jī)“鮮有差池”的企業(yè)家

　　從早年收購(gòu)美國(guó)的kellywood company，到后來大手筆全額收購(gòu)香港KWD旗下品牌smart,再到冒著調(diào)度不靈、大量過時(shí)過季產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn)，斥巨資建立全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)和大賣場(chǎng)，李如成的每一步、每一個(gè)決策到現(xiàn)在來看，幾乎都堪稱深思熟慮而又飽含魄力，且歷經(jīng)后來市場(chǎng)的重重檢驗(yàn)，這些決斷最終都可稱得上成功。

　　一個(gè)小的可以反映問題的側(cè)面是：前些年，國(guó)內(nèi)紡織業(yè)“壓綻、減員、扭虧”陷于低谷，李如成卻逆市而行，投資20億元人民幣向服裝產(chǎn)業(yè)上游延伸，進(jìn)軍紡織面料。眾人頗為疑惑。李如成說，紡織企業(yè)“壓綻改造”原因是技術(shù)工藝的老化，而不是產(chǎn)業(yè)的衰落。目前，我們國(guó)家服裝面料的自給率僅為40%，每年要進(jìn)口近50億美元，倘若國(guó)產(chǎn)面料自給率能提高10%，不但可為國(guó)家節(jié)省外匯十億美元，整個(gè)紡織行業(yè)亦可增加幾十億的利潤(rùn)。雅戈?duì)柤徔棾切滦兔媪蠁柺篮�，以其高密度、精�?xì)編織及免燙、抗菌等多種功能而備受中外廠家青睞，不但填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白，國(guó)外一些大公司也紛紛下單。

　　由此，充分見得李如成獨(dú)辟蹊徑的悟性。

　　正是基于以上種種，此次申花地塊的大舉失利才令眾人倍感意外。

　　忽前忽后的“三駕馬車”

　　回顧近幾年雅戈?duì)柕膸状蝿?dòng)作，琢磨起來，意味深長(zhǎng)。

　　做服裝起家的雅戈?duì)�，近年來一直以主業(yè)“三駕馬車”的特色在業(yè)內(nèi)聲名遠(yuǎn)播，其間也引發(fā)不少爭(zhēng)議。2012年中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司紡織服裝業(yè)務(wù)收入29.02億元，業(yè)績(jī)占比53.47%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入23.77億元，占比43.80%。

　　而地產(chǎn)開發(fā)方面，經(jīng)歷了前幾年的瘋狂搶地和后期的運(yùn)作不力，雅戈?duì)柦鼉赡甑臄U(kuò)張趨勢(shì)稍有收斂。

　　2010年上半年，雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)業(yè)收入同比下滑達(dá)29.49%。同年雅戈?duì)柛邇r(jià)競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)8號(hào)東地塊和杭州申花地塊，這兩塊備受矚目的“地王”目前已有樓盤開售，資料顯示長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目開盤以來賣出185套，相對(duì)于510套的總套數(shù)，其銷售速度并不搶眼，雖然已經(jīng)是附近最貴的樓盤，但45000元/平方米的售價(jià)相對(duì)于26000元/平方米的樓板價(jià)，盈利空間并不大。

　　2011年開始，雅戈?duì)柾Ｖ官?gòu)入地塊。隨著新“國(guó)五條”政策的出臺(tái)，券商地產(chǎn)板塊專業(yè)人士認(rèn)為雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的路更加舉步維艱，回歸服裝行業(yè)或許將是更明智的選擇。

　　去年年底，李如成就曾對(duì)媒體表示，公司將進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整、重回自身強(qiáng)項(xiàng)，專注力量做好服裝品牌的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　繼長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)之后，近期申花地塊的意外“淪陷”更令雅戈?duì)柈?dāng)時(shí)的這一決策看上去似乎有“提早救市”的嫌疑。

　　并且，從雅戈?duì)柖ㄎ桓叨说姆�裝產(chǎn)品看，回歸主業(yè)的路途或許更平坦一些。在服裝行業(yè)深陷庫(kù)存危機(jī)的這兩年，雅戈?duì)柕膸?kù)存情況相較其他公司還算樂觀，扣除房地產(chǎn)項(xiàng)目的庫(kù)存，其服裝類17億的庫(kù)存在業(yè)內(nèi)仍然處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。

　　一路走來，雅戈?duì)栐谥T多行業(yè)間來回穿梭，幾番嘗試、波折重重，因此，我們對(duì)行事低調(diào)的李如成這又一次決策轉(zhuǎn)向的成效充滿期待。