折戟杭州轉戰(zhàn)寧波 雅戈爾“三駕馬車”究竟走向何方

　　一紙退出杭州地王項目，又將雅戈爾推向了公眾視野。

　　曾經高價拿地，卻在3年里僅付一半價款，雅戈爾與杭州國土局的這場拉鋸戰(zhàn)終究以前者的完全退出收尾。這決定了雅戈爾早前支付的4.48億元合同定金無法收回，而這筆款項占據了公司2012年凈利潤的30%。

　　自6月21日雅戈爾發(fā)布計提資產減值準備至今，雅戈爾股價從6.43元跌至6.11元，市值縮水7.12億。

　　不過，經歷了去年“三駕馬車”考驗的雅戈爾在戰(zhàn)略調整之后，近期又在大本營寧波掀起拿地高潮。自年初至今，雅戈爾通過自主拿地、受讓當地公司股權等方式，在寧波拿地合計花費17.8億元�！叭�駕馬車”究竟走向何方，寧波拿地又與過去有何不同？

　　壯士斷腕

　　進軍地產界風生水起的雅戈爾，偏偏在杭州遭遇了滑鐵盧。

　　6月21日，公司發(fā)布公告，稱其子公司杭州雅戈爾城北置業(yè)有限公司（簡稱“杭州置業(yè)”）終止其管理的杭政儲出[2010]53號、56號地塊（以下簡稱“申花地塊”）。目前杭州置業(yè)正在與杭州國土資源局磋商，雅戈爾將計提資產減值準備。

　　根據當初《出讓合同》的約定，一旦合同解除，雅戈爾已繳付的4.84億元合同定金將“打水漂”。這對于去年經營陷入迷茫的公司而言，無異于又一個沉重的打擊。

　　實際上，這次“壯士斷腕”早在當初拿地時就留下了悲劇收場的伏筆。

　　2010年9月，手握充足現金的雅戈爾先后以33.93億元、24.21億元拿下上海長風地塊、杭州申花地塊，幾乎刷新了兩座城市的地王價格，其大踏步擴張的策略浮出水面。

　　一位杭州的地產人士告訴記者，杭州地產市場向來外來者很難進入，當地政府多支持本地企業(yè)。近期，孫宏斌的融創(chuàng)進軍杭州惹來多方關注，據悉，融創(chuàng)在當地拿地的策略采用與綠城合營、競標等多種方式。

　　誰都想不到，高價拿地之后，雅戈爾會與杭州國土局展開一場長達3年的拉鋸戰(zhàn)。

　　2010年12月3日，杭州置業(yè)與杭州市國土資源局簽訂土地出讓合同，約定第一期土地出讓款合計12.1億元。2011年報上，反映出雅戈爾只支付了7.91億元的預付賬款。直至去年中報，這筆費用才得以繳清。

　　前述人士告訴記者，如果出現土地出讓金計入預付賬款，就表明公司根本沒拿到相關土地使用證件。根據相關法律，分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價款本應在2012年全額繳齊，不過，根據雅戈爾的公告，直至終止使用前，公司仍欠當地國土局幾乎一半的金額。

　　近日，杭州國土局公開表示，杭州置業(yè)當初拍得的申花地塊，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據國家、省、市有關規(guī)定和土地出讓合同相關約定，報經市政府同意后，將依法依約解除相關合同，目前相關手續(xù)正在辦理過程中。

　　“近幾年雅戈爾的投資收益開始出現下滑，資金出現緊張，或與遲遲交不齊出讓金有關”，一位關注雅戈爾的分析師告訴記者。

　　三駕馬車轉型

　　在外人眼中，雅戈爾是一家服裝公司，但在資本圈，雅戈爾集服裝、地產、金融于一身的操作手法眾人皆知。

　　這就是“三駕馬車”的資本運作模式。雅戈爾將服裝產業(yè)的利潤用于拿地，地產出現收益后，再把資金用于一級股權市場、二級增發(fā)市場的投資，而投資的回報又可再用于服裝產業(yè)上。公司的三塊業(yè)務形成一個利潤的循環(huán)。

　　然而，這種模式近幾年遭到打擊，服裝、地產、投資等3個業(yè)務遭遇全線寒冬。

　　2010至2012年，雅戈爾營業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元，凈利潤依次為29.34億元、20.59億元、16億元，投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯，雅戈爾近年來業(yè)績在逐年下滑。

　　對此，李如成在某些場合曾多次表態(tài)，要更加注重服裝主業(yè)的發(fā)展。一時間，“回歸主業(yè)”的戰(zhàn)略又被重提�！把鸥隊柋緛砭褪亲龇�裝的，只不過前幾年三駕馬車的模式做得不錯，稍有變化，市場就誤讀為它要重服裝輕地產和投資”，前述分析師告訴記者。

　　實際上，全線寒冬也倒逼著雅戈爾在去年做出調整。

　　在地產領域，2010年以來，雅戈爾地產業(yè)務出現負增長，2011年公司甚至沒有拿地，2012年，公司繼續(xù)在地產市場奉行小心為上，不輕易拿地的策略。高價拿地的情況并未發(fā)生，相反，雅戈爾過去的幾個項目逐漸出售結算，地產收入正在進入一個豐收期。

　　投資方面，截至2012年底，公司有股權投資市值84.3億，均計入可供出售金融資產。由于2012年出售了部分虧損項目，同時受利息、管理費用較高的影響，2012年投資板塊浮虧2.3億。

　　為此，雅戈爾逐步從金融投資向產業(yè)投資轉型。公司已出售了部分虧損項目、并選擇性地保留了部分較為優(yōu)質的資產，并將致力于開拓新的產業(yè)投資。2013年公司將繼續(xù)對品牌服裝的營銷網絡渠道建設進行投入，并根據分期出資安排，投資12億元認購北京國聯產業(yè)投資基金（有限合伙）剩余的出資份額。

　　至此，三駕馬車的形態(tài)得到了調整。服裝輸出資金的出發(fā)點未變，變的是過去激進、高風險的二級市場投資正逐漸被產業(yè)投資取代。

　　轉戰(zhàn)寧波

　　折戟杭州，但雅戈爾地產擴張的思路仍在繼續(xù)。

　　這一方面得益于公司最近多塊地產項目陸續(xù)投入銷售，資金壓力得到緩解，另一方面，曾經的高價取勝正變?yōu)榫徒�取地�?

　　5月30日，雅戈爾公告其全資子公司寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司，在寧波市公共資源交易中心舉辦的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，以15.4億元的價格競得東部新城核心區(qū)使用權。

　　就在幾天前，公司與園房地產、布利杰置業(yè)、方寧投資簽署《鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07B地塊B合作合同》，以2500萬元的價格受讓項目公司25%股權，共同開發(fā)項目地塊。

　　毫無疑問，雅戈爾正在大本營寧波掀起一場拿地高潮。

　　今年年初，公司與與寧波維科置業(yè)有限公司簽署《鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊合作合同》，參與項目公司的增資擴股，以現金出資1.65億元持有其30%股權，共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。

　　5月16日，其子公司雄發(fā)投資、金翔發(fā)展與金地集團簽訂協議，以現金出資5000萬元（占項目公司注冊資本的50%），與金翔發(fā)展組建項目公司朗悅發(fā)展，共同開發(fā)寧波市長豐區(qū)塊住宅拍賣1號地塊。

　　一連串的地產投資，讓人們又在質疑雅戈爾是否會再陷地產泥潭。

　　前述分析師告訴記者，雅戈爾這次持續(xù)拿地與以往有兩個不同，其一，公司不再單槍匹馬上陣，而是選擇與其他地產公司聯合拿地，比如金地，杭州事件中的欠資風險被大大降低；其二，公司在大本營寧波拿地，與當地政府較熟，能用更低的成本拿到優(yōu)質地塊。在產業(yè)投資回報尚不明顯之際，低成本的操作更合時宜。

　　李如成“三駕馬車”搖擺

　　從服裝行業(yè)起家，到進軍房地產開發(fā)和金融投資；從服裝行業(yè)遭遇庫存寒冬，到公司在房地產開發(fā)領域頻頻“地王”拿地；從“重心回到服裝主業(yè)”，到地產和服裝成為公司運營的兩大支柱領域。如今“三駕馬車”驅動的雅戈爾集團正走在備受關注的大道上。

　　一個歷史業(yè)績“鮮有差池”的企業(yè)家

　　從早年收購美國的kellywood company，到后來大手筆全額收購香港KWD旗下品牌smart,再到冒著調度不靈、大量過時過季產品積壓的風險，斥巨資建立全國營銷網點和大賣場，李如成的每一步、每一個決策到現在來看，幾乎都堪稱深思熟慮而又飽含魄力，且歷經后來市場的重重檢驗，這些決斷最終都可稱得上成功。

　　一個小的可以反映問題的側面是：前些年，國內紡織業(yè)“壓綻、減員、扭虧”陷于低谷，李如成卻逆市而行，投資20億元人民幣向服裝產業(yè)上游延伸，進軍紡織面料。眾人頗為疑惑。李如成說，紡織企業(yè)“壓綻改造”原因是技術工藝的老化，而不是產業(yè)的衰落。目前，我們國家服裝面料的自給率僅為40%，每年要進口近50億美元，倘若國產面料自給率能提高10%，不但可為國家節(jié)省外匯十億美元，整個紡織行業(yè)亦可增加幾十億的利潤。雅戈爾紡織城新型面料問世后，以其高密度、精細編織及免燙、抗菌等多種功能而備受中外廠家青睞，不但填補了國內空白，國外一些大公司也紛紛下單。

　　由此，充分見得李如成獨辟蹊徑的悟性。

　　正是基于以上種種，此次申花地塊的大舉失利才令眾人倍感意外。

　　忽前忽后的“三駕馬車”

　　回顧近幾年雅戈爾的幾次動作，琢磨起來，意味深長。

　　做服裝起家的雅戈爾，近年來一直以主業(yè)“三駕馬車”的特色在業(yè)內聲名遠播，其間也引發(fā)不少爭議。2012年中報顯示，報告期內公司紡織服裝業(yè)務收入29.02億元，業(yè)績占比53.47%；房地產開發(fā)業(yè)務收入23.77億元，占比43.80%。

　　而地產開發(fā)方面，經歷了前幾年的瘋狂搶地和后期的運作不力，雅戈爾近兩年的擴張趨勢稍有收斂。

　　2010年上半年，雅戈爾的房地產開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達29.49%。同年雅戈爾高價競得上海長風生態(tài)商務區(qū)8號東地塊和杭州申花地塊，這兩塊備受矚目的“地王”目前已有樓盤開售，資料顯示長風8號項目開盤以來賣出185套，相對于510套的總套數，其銷售速度并不搶眼，雖然已經是附近最貴的樓盤，但45000元/平方米的售價相對于26000元/平方米的樓板價，盈利空間并不大。

　　2011年開始，雅戈爾停止購入地塊。隨著新“國五條”政策的出臺，券商地產板塊專業(yè)人士認為雅戈爾在房地產開發(fā)業(yè)務上的路更加舉步維艱，回歸服裝行業(yè)或許將是更明智的選擇。

　　去年年底，李如成就曾對媒體表示，公司將進行業(yè)務調整、重回自身強項，專注力量做好服裝品牌的生產經營。

　　繼長風生態(tài)商務區(qū)之后，近期申花地塊的意外“淪陷”更令雅戈爾當時的這一決策看上去似乎有“提早救市”的嫌疑。

　　并且，從雅戈爾定位高端的服裝產品看，回歸主業(yè)的路途或許更平坦一些。在服裝行業(yè)深陷庫存危機的這兩年，雅戈爾的庫存情況相較其他公司還算樂觀，扣除房地產項目的庫存，其服裝類17億的庫存在業(yè)內仍然處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。

　　一路走來，雅戈爾在諸多行業(yè)間來回穿梭，幾番嘗試、波折重重，因此，我們對行事低調的李如成這又一次決策轉向的成效充滿期待。