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一紙退出杭州地王項目,又將雅戈爾推向了公眾視野。
曾經(jīng)高價拿地,卻在3年里僅付一半價款,雅戈爾與杭州國土局的這場拉鋸戰(zhàn)終究以前者的完全退出收尾。這決定了雅戈爾早前支付的4.48億元合同定金無法收回,而這筆款項占據(jù)了公司2012年凈利潤的30%。
自6月21日雅戈爾發(fā)布計提資產(chǎn)減值準備至今,雅戈爾股價從6.43元跌至6.11元,市值縮水7.12億。
不過,經(jīng)歷了去年“三駕馬車”考驗的雅戈爾在戰(zhàn)略調(diào)整之后,近期又在大本營寧波掀起拿地高潮。自年初至今,雅戈爾通過自主拿地、受讓當?shù)毓竟蓹?quán)等方式,在寧波拿地合計花費17.8億元!叭{馬車”究竟走向何方,寧波拿地又與過去有何不同?
壯士斷腕
進軍地產(chǎn)界風生水起的雅戈爾,偏偏在杭州遭遇了滑鐵盧。
6月21日,公司發(fā)布公告,稱其子公司杭州雅戈爾城北置業(yè)有限公司(簡稱“杭州置業(yè)”)終止其管理的杭政儲出[2010]53號、56號地塊(以下簡稱“申花地塊”)。目前杭州置業(yè)正在與杭州國土資源局磋商,雅戈爾將計提資產(chǎn)減值準備。
根據(jù)當初《出讓合同》的約定,一旦合同解除,雅戈爾已繳付的4.84億元合同定金將“打水漂”。這對于去年經(jīng)營陷入迷茫的公司而言,無異于又一個沉重的打擊。
實際上,這次“壯士斷腕”早在當初拿地時就留下了悲劇收場的伏筆。
2010年9月,手握充足現(xiàn)金的雅戈爾先后以33.93億元、24.21億元拿下上海長風地塊、杭州申花地塊,幾乎刷新了兩座城市的地王價格,其大踏步擴張的策略浮出水面。
一位杭州的地產(chǎn)人士告訴記者,杭州地產(chǎn)市場向來外來者很難進入,當?shù)卣嘀С直镜仄髽I(yè)。近期,孫宏斌的融創(chuàng)進軍杭州惹來多方關(guān)注,據(jù)悉,融創(chuàng)在當?shù)啬玫氐牟呗圆捎门c綠城合營、競標等多種方式。
誰都想不到,高價拿地之后,雅戈爾會與杭州國土局展開一場長達3年的拉鋸戰(zhàn)。
2010年12月3日,杭州置業(yè)與杭州市國土資源局簽訂土地出讓合同,約定第一期土地出讓款合計12.1億元。2011年報上,反映出雅戈爾只支付了7.91億元的預(yù)付賬款。直至去年中報,這筆費用才得以繳清。
前述人士告訴記者,如果出現(xiàn)土地出讓金計入預(yù)付賬款,就表明公司根本沒拿到相關(guān)土地使用證件。根據(jù)相關(guān)法律,分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價款本應(yīng)在2012年全額繳齊,不過,根據(jù)雅戈爾的公告,直至終止使用前,公司仍欠當?shù)貒辆謳缀跻话氲慕痤~。
近日,杭州國土局公開表示,杭州置業(yè)當初拍得的申花地塊,因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行,根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同相關(guān)約定,報經(jīng)市政府同意后,將依法依約解除相關(guān)合同,目前相關(guān)手續(xù)正在辦理過程中。
“近幾年雅戈爾的投資收益開始出現(xiàn)下滑,資金出現(xiàn)緊張,或與遲遲交不齊出讓金有關(guān)”,一位關(guān)注雅戈爾的分析師告訴記者。
三駕馬車轉(zhuǎn)型
在外人眼中,雅戈爾是一家服裝公司,但在資本圈,雅戈爾集服裝、地產(chǎn)、金融于一身的操作手法眾人皆知。
這就是“三駕馬車”的資本運作模式。雅戈爾將服裝產(chǎn)業(yè)的利潤用于拿地,地產(chǎn)出現(xiàn)收益后,再把資金用于一級股權(quán)市場、二級增發(fā)市場的投資,而投資的回報又可再用于服裝產(chǎn)業(yè)上。公司的三塊業(yè)務(wù)形成一個利潤的循環(huán)。
然而,這種模式近幾年遭到打擊,服裝、地產(chǎn)、投資等3個業(yè)務(wù)遭遇全線寒冬。
2010至2012年,雅戈爾營業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元,凈利潤依次為29.34億元、20.59億元、16億元,投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯,雅戈爾近年來業(yè)績在逐年下滑。
對此,李如成在某些場合曾多次表態(tài),要更加注重服裝主業(yè)的發(fā)展。一時間,“回歸主業(yè)”的戰(zhàn)略又被重提!把鸥隊柋緛砭褪亲龇b的,只不過前幾年三駕馬車的模式做得不錯,稍有變化,市場就誤讀為它要重服裝輕地產(chǎn)和投資”,前述分析師告訴記者。
實際上,全線寒冬也倒逼著雅戈爾在去年做出調(diào)整。
在地產(chǎn)領(lǐng)域,2010年以來,雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)負增長,2011年公司甚至沒有拿地,2012年,公司繼續(xù)在地產(chǎn)市場奉行小心為上,不輕易拿地的策略。高價拿地的情況并未發(fā)生,相反,雅戈爾過去的幾個項目逐漸出售結(jié)算,地產(chǎn)收入正在進入一個豐收期。
投資方面,截至2012年底,公司有股權(quán)投資市值84.3億,均計入可供出售金融資產(chǎn)。由于2012年出售了部分虧損項目,同時受利息、管理費用較高的影響,2012年投資板塊浮虧2.3億。
為此,雅戈爾逐步從金融投資向產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型。公司已出售了部分虧損項目、并選擇性地保留了部分較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),并將致力于開拓新的產(chǎn)業(yè)投資。2013年公司將繼續(xù)對品牌服裝的營銷網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)進行投入,并根據(jù)分期出資安排,投資12億元認購北京國聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資基金(有限合伙)剩余的出資份額。
至此,三駕馬車的形態(tài)得到了調(diào)整。服裝輸出資金的出發(fā)點未變,變的是過去激進、高風險的二級市場投資正逐漸被產(chǎn)業(yè)投資取代。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)寧波
折戟杭州,但雅戈爾地產(chǎn)擴張的思路仍在繼續(xù)。
這一方面得益于公司最近多塊地產(chǎn)項目陸續(xù)投入銷售,資金壓力得到緩解,另一方面,曾經(jīng)的高價取勝正變?yōu)榫徒〉亍?
5月30日,雅戈爾公告其全資子公司寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司,在寧波市公共資源交易中心舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動中,以15.4億元的價格競得東部新城核心區(qū)使用權(quán)。
就在幾天前,公司與園房地產(chǎn)、布利杰置業(yè)、方寧投資簽署《鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07B地塊B合作合同》,以2500萬元的價格受讓項目公司25%股權(quán),共同開發(fā)項目地塊。
毫無疑問,雅戈爾正在大本營寧波掀起一場拿地高潮。
今年年初,公司與與寧波維科置業(yè)有限公司簽署《鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊合作合同》,參與項目公司的增資擴股,以現(xiàn)金出資1.65億元持有其30%股權(quán),共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。
5月16日,其子公司雄發(fā)投資、金翔發(fā)展與金地集團簽訂協(xié)議,以現(xiàn)金出資5000萬元(占項目公司注冊資本的50%),與金翔發(fā)展組建項目公司朗悅發(fā)展,共同開發(fā)寧波市長豐區(qū)塊住宅拍賣1號地塊。
一連串的地產(chǎn)投資,讓人們又在質(zhì)疑雅戈爾是否會再陷地產(chǎn)泥潭。
前述分析師告訴記者,雅戈爾這次持續(xù)拿地與以往有兩個不同,其一,公司不再單槍匹馬上陣,而是選擇與其他地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地,比如金地,杭州事件中的欠資風險被大大降低;其二,公司在大本營寧波拿地,與當?shù)卣^熟,能用更低的成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在產(chǎn)業(yè)投資回報尚不明顯之際,低成本的操作更合時宜。
李如成“三駕馬車”搖擺
從服裝行業(yè)起家,到進軍房地產(chǎn)開發(fā)和金融投資;從服裝行業(yè)遭遇庫存寒冬,到公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域頻頻“地王”拿地;從“重心回到服裝主業(yè)”,到地產(chǎn)和服裝成為公司運營的兩大支柱領(lǐng)域。如今“三駕馬車”驅(qū)動的雅戈爾集團正走在備受關(guān)注的大道上。
一個歷史業(yè)績“鮮有差池”的企業(yè)家
從早年收購美國的kellywood company,到后來大手筆全額收購香港KWD旗下品牌smart,再到冒著調(diào)度不靈、大量過時過季產(chǎn)品積壓的風險,斥巨資建立全國營銷網(wǎng)點和大賣場,李如成的每一步、每一個決策到現(xiàn)在來看,幾乎都堪稱深思熟慮而又飽含魄力,且歷經(jīng)后來市場的重重檢驗,這些決斷最終都可稱得上成功。
一個小的可以反映問題的側(cè)面是:前些年,國內(nèi)紡織業(yè)“壓綻、減員、扭虧”陷于低谷,李如成卻逆市而行,投資20億元人民幣向服裝產(chǎn)業(yè)上游延伸,進軍紡織面料。眾人頗為疑惑。李如成說,紡織企業(yè)“壓綻改造”原因是技術(shù)工藝的老化,而不是產(chǎn)業(yè)的衰落。目前,我們國家服裝面料的自給率僅為40%,每年要進口近50億美元,倘若國產(chǎn)面料自給率能提高10%,不但可為國家節(jié)省外匯十億美元,整個紡織行業(yè)亦可增加幾十億的利潤。雅戈爾紡織城新型面料問世后,以其高密度、精細編織及免燙、抗菌等多種功能而備受中外廠家青睞,不但填補了國內(nèi)空白,國外一些大公司也紛紛下單。
由此,充分見得李如成獨辟蹊徑的悟性。
正是基于以上種種,此次申花地塊的大舉失利才令眾人倍感意外。
忽前忽后的“三駕馬車”
回顧近幾年雅戈爾的幾次動作,琢磨起來,意味深長。
做服裝起家的雅戈爾,近年來一直以主業(yè)“三駕馬車”的特色在業(yè)內(nèi)聲名遠播,其間也引發(fā)不少爭議。2012年中報顯示,報告期內(nèi)公司紡織服裝業(yè)務(wù)收入29.02億元,業(yè)績占比53.47%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入23.77億元,占比43.80%。
而地產(chǎn)開發(fā)方面,經(jīng)歷了前幾年的瘋狂搶地和后期的運作不力,雅戈爾近兩年的擴張趨勢稍有收斂。
2010年上半年,雅戈爾的房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達29.49%。同年雅戈爾高價競得上海長風生態(tài)商務(wù)區(qū)8號東地塊和杭州申花地塊,這兩塊備受矚目的“地王”目前已有樓盤開售,資料顯示長風8號項目開盤以來賣出185套,相對于510套的總套數(shù),其銷售速度并不搶眼,雖然已經(jīng)是附近最貴的樓盤,但45000元/平方米的售價相對于26000元/平方米的樓板價,盈利空間并不大。
2011年開始,雅戈爾停止購入地塊。隨著新“國五條”政策的出臺,券商地產(chǎn)板塊專業(yè)人士認為雅戈爾在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的路更加舉步維艱,回歸服裝行業(yè)或許將是更明智的選擇。
去年年底,李如成就曾對媒體表示,公司將進行業(yè)務(wù)調(diào)整、重回自身強項,專注力量做好服裝品牌的生產(chǎn)經(jīng)營。
繼長風生態(tài)商務(wù)區(qū)之后,近期申花地塊的意外“淪陷”更令雅戈爾當時的這一決策看上去似乎有“提早救市”的嫌疑。
并且,從雅戈爾定位高端的服裝產(chǎn)品看,回歸主業(yè)的路途或許更平坦一些。在服裝行業(yè)深陷庫存危機的這兩年,雅戈爾的庫存情況相較其他公司還算樂觀,扣除房地產(chǎn)項目的庫存,其服裝類17億的庫存在業(yè)內(nèi)仍然處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。
一路走來,雅戈爾在諸多行業(yè)間來回穿梭,幾番嘗試、波折重重,因此,我們對行事低調(diào)的李如成這又一次決策轉(zhuǎn)向的成效充滿期待。
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