紡織企業(yè)進軍房地產(chǎn)的典型代表
雅戈爾遭遇房地產(chǎn)的極度深寒。
就在去年3月份，雅戈爾董事長李如成還表示，擬將雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司中剝離出來單獨上市。但這一計劃目前看起來遙不可及。
事實上，雅戈爾置業(yè)于2010年在杭州申花板塊拍下的兩個地塊，到目前為止，還沒有付清土地款。
土地款未付清之謎
10月底，秋意籠罩下的杭州。江南的秋天來得比往年更晚一些。
《第一財經(jīng)日報》記者在雅戈爾置業(yè)在杭州申花板塊兩幅土地的現(xiàn)場看到，地塊完全沒有動工的跡象，四周都由高高的圍墻圍著，里面長滿了荒草。
申花板塊在杭州城的西北面，近兩年發(fā)展迅速，云集了本地比較出名的幾大開發(fā)商。
2010年12月份，雅戈爾置業(yè)兇猛出手，包攬杭州申花區(qū)域的兩幅地塊，總價24.21億元，刷新杭州當(dāng)時土地出讓的單價紀(jì)錄。
當(dāng)天，雅戈爾置業(yè)先以11.65億總價拿下53號申花地塊，又以12.56億元總價競得了其邊上的56號宅地，兩幅地合計樓面地價18114元/平方米，打破之前剛創(chuàng)下的申花板塊宅地樓面地價紀(jì)錄。
這是天價中的“天價”，當(dāng)時，正是開發(fā)商拿地最狂熱的時候。
令雅戈爾比較尷尬的是，在這波嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控中，申花板塊的多個樓盤紛紛跳水，有多個項目已經(jīng)突破1.6萬元/平方米的價格底線。兩年后的今天，這個價格比雅戈爾當(dāng)初拿地的價格還要低。
此前就曾有媒體報道稱雅戈爾置業(yè)想退掉這兩幅地塊。但雅戈爾置業(yè)杭州總經(jīng)理邵洪峰對記者稱，并沒有退地的想法。至于為什么還沒有動工，他表示，因為還沒有從政府手中拿到這兩幅土地。
杭州市國土局相關(guān)人士則對記者表示，事實上，這兩幅地塊已經(jīng)完成了拆遷及土地平整的程序，現(xiàn)在沒有交付的原因是雅戈爾還沒有完全付清土地款。國土局稱，這兩幅土地都只付了一部分土地款，所以才拖了這么久。
雅戈爾置業(yè)一位人士稱，還有一些尾款沒有付清，但具體多少他并不愿意透露。他表示正在和政府協(xié)商中。
拿地兩年，土地卻還沒有到手，這并不正常。杭州一家開發(fā)商對記者表示，這個時間拖得太長了。一般來說，成熟的開發(fā)商在拿地一年左右就進場開發(fā)了。
另一家開發(fā)商則稱，他們有一塊地是2009年年底拿到的，在2010年年底之前就完全付清了土地款。
根據(jù)國土部2010年在其網(wǎng)站公布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)定，開發(fā)商在拿地后10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年，其中出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。
一旦開發(fā)商逾期不簽訂合同的，國土部門將終止供地，并不退還定金，已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。
如果雅戈爾置業(yè)尚未付清上述兩幅地塊的土地款，則意味著這兩幅地面臨著隨時可能被政府沒收部分土地款并收回土地的危險。在此之前，榮盛置業(yè)就曾經(jīng)因拖欠南京一幅地塊的部分土地出讓金而被沒收1.065億元定金并收回土地。
但杭州國土局并不愿意透露，是否會考慮沒收部分土地款。
“地王”版圖
杭州申花板塊兩幅地塊只是雅戈爾置業(yè)眾多“地王”中的一部分。實際上，從雅戈爾進軍房地產(chǎn)到現(xiàn)在，一直都走“高價拿地”的豪闊路線。
2004年4月21日，雅戈爾置業(yè)現(xiàn)身蘇州，一舉拍下蘇州工業(yè)園區(qū)[微博]湖東03、04、05三幅地塊，總價14.13億元，震驚蘇州地產(chǎn)圈。
這是雅戈爾置業(yè)在大本營寧波以外的第一個地王，這個項目樓面地價逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。
2007年開始，雅戈爾置業(yè)正式進入杭州市場。當(dāng)年7月9日，雅戈爾置業(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競價，以14.76億元高價競得杭州商學(xué)院地塊，15712元/平方米的樓面價，成就了雅戈爾“杭州地王”的桂冠。
隨后，雅戈爾置業(yè)在杭州市場一路“高歌猛進”。2007年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個地塊。
2008年2月，雅戈爾置業(yè)以總價9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，13100元/平方米的樓面價，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價之最。
隨后，雅戈爾置業(yè)進入“走過路過不放過”的囤貨階段，數(shù)據(jù)顯示，2009年，雅戈爾以64.9億元的價格，在寧波等地購入6幅地塊，新增土地面積62.5萬平方米。
2009年9月，雅戈爾置業(yè)在上海以19.58億元摘得長風(fēng)8號東地塊，樓面價為25966元/平方米，溢價率73%，刷新了上海長風(fēng)新單價地王紀(jì)錄。
隨后，就是雅戈爾2010年在杭州市場申花板塊的兩幅地塊。
這其中的大部分地塊，都有個顯著特征，雅戈爾拿地的價格，幾乎都比周邊樓盤的售價要高，“他們是最瘋狂的開發(fā)商�！睒I(yè)內(nèi)人士對記者表示。
這讓人想到背后的傳聞，2007年，李如成曾表示，要拿出“100億找地”，這或許是雅戈爾置業(yè)2007年前后在土地市場大膽出手的原因。
這正是很多制造企業(yè)瘋狂進入房地產(chǎn)的時候。一份象征浙江民營企業(yè)綜合實力的“2009年度浙江省民營企業(yè)百強榜單”顯示，榜單中的100家民企至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。
地產(chǎn)危機？
事實上，這家來自浙江寧波的明星企業(yè)成立于1979年，此后，
服裝、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股權(quán)投資讓雅戈爾一直被稱為制造企業(yè)多元化的“翹楚”。
對雅戈爾來說，“三駕馬車”的路線一直到2009年，都處于平穩(wěn)狀態(tài)。
公司2009年報顯示，當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤32.64億元，其中紡織服裝業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約69億元，凈利潤約4.45億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入約51.95億元，凈利潤約11.9億元，股權(quán)投資業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈利約16.25億元，較上年同期增長404.71%。
也就是說，2009年，房地產(chǎn)和股權(quán)投資給雅戈爾貢獻了八成的利潤。這大概是雅戈爾置業(yè)最輝煌的一年，難能可貴的是，這家多元化的公司，在截然不同的三個行業(yè)中實現(xiàn)了不同程度的成功。
命運多舛。2010年上半年，雅戈爾的房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達29.49%。
隨著房地產(chǎn)市場進入漫長的調(diào)控階段，雅戈爾2011年地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌，這一年，雅戈爾置業(yè)沒有拿任何一塊土地。
數(shù)字當(dāng)然不好看。雅戈爾2011年年報顯示，2011年，公司因項目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%。
最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，雅戈爾現(xiàn)金回收速度放緩，流入比上年減少25.26億元，而支付土地款、工程款以及各項稅費，流出比上年增加23.04億元。
這一年或許讓李如成十分失望，他曾經(jīng)公開表示，2011年雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成的業(yè)績只占到了期望值的三分之一。
2011年雅戈爾董事會報告對于今年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期望值并沒有放低：實現(xiàn)預(yù)售收入50億，營收要增長35%以上。
很難想象，李如成曾經(jīng)的目標(biāo)是：2015年進入國內(nèi)地產(chǎn)20強。這一目標(biāo)看起來正漸行漸遠。
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