項(xiàng)目介紹：
谷城新合作商業(yè)街位于谷城商業(yè)核心地段，縣府街、粉水路、粉陽(yáng)路三條主干道以下，全長(zhǎng)約1300米，總建筑面積約3.2萬(wàn)平方米，總投資6億元。項(xiàng)目建成后，將擴(kuò)充谷城核心商圈的商業(yè)規(guī)模，形成地下、地面和地上的三維立體商業(yè)格局，未來(lái)將輻射老河口、丹江、石花、五山、盛康、廟灘等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個(gè)縣級(jí)市，成為超過(guò)百萬(wàn)人的一站式體驗(yàn)消費(fèi)目的地。它是全市首個(gè)地下一站式、全業(yè)態(tài)、情景體驗(yàn)商業(yè)街，以高品質(zhì)家庭體驗(yàn)式消費(fèi)為全新理念，集美食生活、時(shí)尚、兒童、娛樂(lè)、休閑、體驗(yàn)于一體，全面滿足一站式消費(fèi)需求空間。
項(xiàng)目于2019年8月正式開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2020年底交付使用
一、谷城新合作商業(yè)街項(xiàng)目簡(jiǎn)介
谷城新合作商業(yè)街是谷城縣2019年重點(diǎn)建設(shè)工程，是國(guó)家重點(diǎn)平站結(jié)合人防工程，由北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的。該項(xiàng)目位于谷城商業(yè)核心地段，縣府街、粉水路、粉陽(yáng)路三條主干道以下，項(xiàng)目東起谷城縣府街怡谷大酒店，延經(jīng)粉水路，西至粉陽(yáng)路世紀(jì)廣場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期為怡谷大酒店至粉陽(yáng)路與化建道子交會(huì)處，二期為粉陽(yáng)路與化建道子交會(huì)處至世紀(jì)廣場(chǎng)。全長(zhǎng)約1300米，總建筑面積約3.2萬(wàn)平方米，總投資6億元。
新合作·粉水路商業(yè)街是集人防、旅游、文化、消費(fèi)、休閑為一體的一站式、全業(yè)態(tài)、情景體驗(yàn)商業(yè)街，建成后，將擴(kuò)充谷城核心商圈的商業(yè)規(guī)模，形成地下、地面和地上的三維立體商業(yè)格局，將引入LED天幕體驗(yàn)街區(qū)，根據(jù)實(shí)時(shí)情景模擬四季變化，帶來(lái)視聽(tīng)震撼體驗(yàn)，打造谷城全新情景體驗(yàn)商業(yè)街。該商業(yè)街還將配備特色街區(qū)元素和流行主題裝飾，打造沉浸式網(wǎng)紅街區(qū)，聚合強(qiáng)大消費(fèi)力，引領(lǐng)商業(yè)新體驗(yàn)。
項(xiàng)目于2019年8月正式開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2020年底交付使用。
二、項(xiàng)目特征分析
1、黃金地段：
業(yè)內(nèi)有一句名言：投資商業(yè)，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素還是地段。地段決定了商鋪的性價(jià)比、商鋪的客流量及對(duì)消費(fèi)群體的吸引力。
（1）項(xiàng)目地處谷城城區(qū)中心區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍日益濃厚（軍翔百貨，群興購(gòu)物廣場(chǎng)，肯德基，攬?jiān)麓髲B，中百超市等）；
（2）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，位于谷城老城區(qū)商業(yè)主干道縣府路，粉水路與粉陽(yáng)路；
（3）項(xiàng)目周邊有南河大菜場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、匯科家電、西關(guān)市場(chǎng)，世紀(jì)廣場(chǎng)、粉陽(yáng)路小學(xué)，谷城三中，陽(yáng)光學(xué)校等其車流量、人流量為項(xiàng)目發(fā)展提供充足的人流量；
（4）項(xiàng)目周邊有縣政府、商務(wù)局，公交總站，公路管理所，湖北銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、電信、移動(dòng)等重要單位，客流量穩(wěn)定，有效提升項(xiàng)目周邊人氣；
（5）谷城的整個(gè)公交車線路100%的線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，交通十分便捷。
2、配套完善：
（1）項(xiàng)目配套設(shè)施方面，具備完善的水、電、暖、寬帶網(wǎng)接口、電話接口等配套設(shè)施，為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件，為消費(fèi)者提供冬暖夏涼優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境；
（2）社會(huì)配套：距離中醫(yī)院醫(yī)院300米、人民醫(yī)院800米；距離粉陽(yáng)路小學(xué)、谷城三中、陽(yáng)光學(xué)校均在500米內(nèi)，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)約10米；湖北銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、農(nóng)商銀行距離項(xiàng)目均在200米之內(nèi)；
（3）物業(yè)配套：公司組建專門的商管公司，對(duì)商戶進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)，提供保安、保潔、設(shè)施維修、水電管理等服務(wù)；
3、新興商圈：
項(xiàng)目由四大文化主題組成，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食等多功能業(yè)態(tài)組成，多種復(fù)合業(yè)態(tài)，互為依勢(shì)，有效互動(dòng)，通過(guò)名吃、名品、名店的加盟，將成為谷城的城市核心商業(yè)街。
4、經(jīng)營(yíng)理念：
谷城新合作商業(yè)街實(shí)行統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)規(guī)范，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃、調(diào)整品牌升級(jí)、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)布局，保障物業(yè)管理，樹(shù)立和提升了谷城新合作商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)形象和檔次，為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者營(yíng)造了時(shí)尚、舒適、安全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境。統(tǒng)一形象管理（店招統(tǒng)一規(guī)格、尺寸一致），統(tǒng)一招商管理（在招商過(guò)程中著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧到各業(yè)態(tài)、各商戶的經(jīng)營(yíng)，使商戶能夠共榮發(fā)展），統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題（項(xiàng)目總體上有個(gè)明確的定位，各商業(yè)街區(qū)有自身的定位比如：美食一條街等），統(tǒng)一物業(yè)管理（主要是設(shè)備管理、工程管理、水電管理、治安管理、清潔衛(wèi)生管理），統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督（主要是商品質(zhì)量、文明禮貌、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度等）的優(yōu)勢(shì)徹底打破了以往傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)混亂，魚龍混雜的詬病。賦予每條街區(qū)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展不足。通過(guò)品牌的集中效應(yīng)，帶動(dòng)街區(qū)商業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展潮流。
5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：
谷城新合作商業(yè)街實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理的開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，總建筑面積近32000㎡，是谷在規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、商品最豐富的地下商業(yè)街。
6、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：
項(xiàng)目通過(guò)差異化、特色化定位，實(shí)現(xiàn)與街面的軍翔百貨、群興購(gòu)物廣場(chǎng)、攬?jiān)麓髲B等業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)其業(yè)態(tài)及品牌上的空白，增加餐飲、休閑、娛樂(lè)、中高檔品牌業(yè)態(tài)比例，實(shí)現(xiàn)客流共享，使消費(fèi)者享受到一站式體驗(yàn)。
7、專業(yè)化管理：
谷城新合作商業(yè)街由公司組建專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（由公司聘請(qǐng)具有豐富商業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操作，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商宣傳推廣等流程進(jìn)行操作，期間結(jié)合統(tǒng)一的宣傳推廣，為入住商戶造勢(shì)，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃），在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)階段谷城的商業(yè)格局及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)布局，充分考慮車流和人流走向，做到布局合理形成整體優(yōu)勢(shì)。
隨著谷城新合作商業(yè)街的啟動(dòng)，我們與軍翔百貨、中百超市、群興購(gòu)物廣場(chǎng)、攬?jiān)麓髲B等一起將成為谷城商業(yè)氛圍最濃厚的商圈，憑借優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套設(shè)施，專業(yè)化的管理，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，谷城新合作商業(yè)街將為谷城商業(yè)的繁榮和發(fā)展提供良好的環(huán)境，改變和引領(lǐng)周邊居民改變消費(fèi)習(xí)慣，是谷城商業(yè)核心轉(zhuǎn)移和商業(yè)發(fā)展升級(jí)的核心動(dòng)力。
三、招商組市策略
項(xiàng)目在啟動(dòng)階段采取“放水養(yǎng)魚”、“品牌拉動(dòng)、莊家托市”、 “品牌共贏”戰(zhàn)略。
1、放水養(yǎng)魚：
在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開(kāi)發(fā)商、投資者通過(guò)系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，通過(guò)大量經(jīng)營(yíng)戶的入駐來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)商業(yè)街作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入住商戶收取過(guò)高的租金，結(jié)果無(wú)異于殺雞取卵。
2、品牌拉動(dòng)、莊家托市：
在市場(chǎng)啟動(dòng)階段經(jīng)營(yíng)者觀望態(tài)度較濃，通過(guò)項(xiàng)目的宣傳、推廣，把有影響力的商家、消費(fèi)者認(rèn)可度較高的商家、規(guī)模較大的商家、主力店引入項(xiàng)目，以此來(lái)帶動(dòng)其它商家的進(jìn)駐。
3、品牌共贏戰(zhàn)略：
常言說(shuō)“一根筷子容易斷，三根筷子斷就難”，作為一個(gè)特色商業(yè)步行街，如果經(jīng)營(yíng)戶各自為政，各自宣傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過(guò)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，才能吸引更多的一站式消費(fèi)者，才能擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。通過(guò)多業(yè)態(tài)組合、吸引眾多的品類商家，發(fā)揮品牌集中效應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)客流共享，如果商戶各自為政，將削弱品牌集中帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目也將無(wú)法有效引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展和承載商業(yè)繁榮，改變當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣的使命。通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，可以吸引更多的一站式消費(fèi)者，才能擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。
四、交通分析&人口分析
1、交通分析
谷城交通網(wǎng)絡(luò)：高速、高鐵、國(guó)道、省道、機(jī)場(chǎng)四通八達(dá)，距襄陽(yáng)劉集機(jī)場(chǎng)63KM，60分鐘車程；距谷城高鐵站3KM，7分鐘車程；距客運(yùn)站中心2KM，5分鐘車程；谷竹高速、漢十高速、谷孟高速、福銀高速穿城而過(guò)；222、241、316、三條國(guó)道縱橫交錯(cuò)；新增251、275、368、467 省道 ；漢十高鐵從武漢到十堰，途徑谷城站，西武高鐵谷城北站年底將運(yùn)行開(kāi)通
2、項(xiàng)目周邊人口分析
谷城縣轄城關(guān)、冷集、石花、五山、紫金、南河、盛康、廟灘、茨河9個(gè)鎮(zhèn)和趙灣鄉(xiāng)，設(shè)谷城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和薤山旅游度假區(qū)，242個(gè)行政村、48個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。2018年年末戶籍人口59.86萬(wàn)人。男性30.81萬(wàn)人，女性29.05萬(wàn)人；鄉(xiāng)村人口30.73萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口29.13萬(wàn)人
3、經(jīng)濟(jì)分析
谷城處于襄陽(yáng)古隆中-武當(dāng)山-神農(nóng)架旅游中心地帶，2018年，全縣6個(gè)景區(qū)，接待旅游人數(shù)384.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)9.7%；全年旅游總收入22.1億元，同比增長(zhǎng)9.7%
谷城近6年來(lái)GDP持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，2018年生產(chǎn)總值達(dá)375.10億元，同比增長(zhǎng)8.1%，年增長(zhǎng)連續(xù)6年保持8——10%，整體經(jīng)濟(jì)呈高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為本案發(fā)展提供了有力經(jīng)濟(jì)后盾。
谷城社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2013年的73.00億元上升到2018年的135.10億，同比增長(zhǎng)12%，年均增長(zhǎng)13.40%
谷城2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)32508元，同比增加2744元，增長(zhǎng)9.2%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從2013年的17273元增加到2018年的32508元，年均增長(zhǎng)10%
五、臨街商鋪與步行街商鋪區(qū)別
1、臨街商鋪的特征
臨街商鋪各自獨(dú)立設(shè)點(diǎn)，互不干預(yù)，很難形成一定的規(guī)模效應(yīng)。消費(fèi)對(duì)象是周邊固定的消費(fèi)群，消費(fèi)目的單一，從業(yè)態(tài)分布來(lái)講，比較分散，不能形成聚合效應(yīng)，由于沒(méi)有的統(tǒng)一的管理，很難形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)格局。
2、步行街商鋪的特征
（1）步行街商鋪，依附于步行街兩側(cè)，店鋪裝修風(fēng)景各異，為消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，在滿足人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)還可以體驗(yàn)這里時(shí)尚的休閑、旅游空間。
（2）步行街的業(yè)態(tài)定位為復(fù)合業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體，在這里消費(fèi)，可以享受一站式的服務(wù)，即在購(gòu)物的同時(shí)可以享受美食、健身
、娛樂(lè)等活動(dòng)�？梢詷O大的帶動(dòng)消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，并能夠起到良好的聚集效應(yīng)。
（3）由于這里的商鋪各具特色，又互不影響，即彼此競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又相互帶動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)格局客觀上既促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)者提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)又使經(jīng)營(yíng)者提高了經(jīng)營(yíng)效益。在這樣的步行街里很容易形成品牌效應(yīng)，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一樣。
（4）在步行街經(jīng)營(yíng)，可以享受專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)和良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這就解決了經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂。如果是單一的臨街商鋪則很難形成統(tǒng)一的管理模式。
（5）步行街內(nèi)通過(guò)品牌加盟，莊家托市，不僅可以帶動(dòng)中小經(jīng)營(yíng)者提高經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)還可起到聚客效應(yīng)，從而帶動(dòng)整個(gè)步行街的旺盛的人氣，形成濃厚的商業(yè)氛圍。
